丽水市莲城公证处副主任 鲍芳芳
2016-05-10 08:37:09 来源： 丽水在线【鲍芳芳】：好的。随着我国法制建设的日益完善，公证与老百姓的生活越来越贴近，就我们丽水而言，公证服务已经走近了丽水百姓的生活，最近几年我们丽水莲城公证处的公证业务均已超万件，日平均办证量达六七十件，就是说，我们每年有1万多个家庭，几万人次接受了我们的法律服务，长年累月，公证的影响会越来越大，与老百姓的关系也越来越密切。
【主持人】：鲍主任，现在公证涉及到的领域都有哪些呢？
【鲍芳芳】：现在公证所涉及到的领域主要有与公民财产关系最为密切的房地产方面的继承、赠与、卖买、委托类公证；与公民及其他经济组织经济交往相关的合同、协议类公证；与体现公平公正社会诚信的抽签、抽奖、选房、选地基等现场监督公证；与华侨因私出国所需的出生、结婚、亲属、学历公证；华侨回家创业投资、子女读书、办理驾照；与企业关系密切的商标、专利侵权保全证据公证等等。涉及公证的领域广泛，涉及的项目有200多个品种。
【主持人】：说到公证涉及的领域，这里就有一位市民问，经协商或调解达成的继承权协议，能否直接作为房产登记的依据？
【鲍芳芳】：除了经人民法院签发的调解书可以作为登记的依据，其他继承权协议均不能直接作为登记依据。理由有两个：1.登记要件不够。根据《不动产登记暂行条例实施细则》14条之规定，“因继承、受遗赠取得不动产，当事人申请登记的，应当提交死亡证明材料、遗嘱或者全部法定继承人关于不动产分配的协议以及与被继承人的亲属关系材料等，也可以提交经公证的材料或者生效的法律文书”， 虽然该条允许当事人私下达成不动产分配的协议，但其还应当提供其他两个证明材料方可符合登记要件要求，即“死亡证明”、“全部法定继承人证明”。
2.法律效力不够。根据《人民调解法》30、31条之规定，调解协议达成之后，仅对当事人双方产生法律约束力，和普通的民事协议并无实质上的区别，如需强制执行，还需按照《人民调解法》33条之规定申请法院确认，确定协议合法有效后，方可申请法院强制执行。
单凭协商或调解的协议是不能直接作为房产继承的登记依据的，当事人应当选择申请继承公证，或者直接向人民法院申请确认协议效力。
【主持人】：还有一个市民问，自书遗嘱、代书遗嘱、律师见证遗嘱能否作为产权登记的直接认定依据。
【鲍芳芳】：这个问题和刚才回答的问题有相同之处，有些不动产登记部门仅凭当事人的自书或代书遗嘱直接给予办理产权登记，也是不可以的，理由是自书和代书遗嘱未经相关部门认定难以确认是否属于本人所立的最后一份有效遗嘱，是否存在被剥夺继承权的情况，同样存在法律效力不足的情况，建议不动产登记部门在遗嘱的认定一定要采用经过公证确认的继承权文书或法院认定的裁判文书，以免引起登记错误。
【主持人】：说起遗嘱，我想问下你们公证处是否可以做遗嘱公证？
【鲍芳芳】：是的，我们公证处可以遗嘱公证，而且公证遗嘱的效力优先于自书、代书、录音录像和口头等其他形式的遗嘱，且不易发生遗嘱无效的情形，能更好地体现立遗嘱人真实的意愿。但是我们对遗嘱公证的办证条件要求比较规范，一是立遗嘱人具有完全民事行为能力且意思表示志愿真实，二是遗嘱的内容和形式不得违反法律或社会公共利益，三是遗嘱人处分的财产必须是明确具体且个人合法所有，比如房产则要求提供房产证和土地证。下一步我处拟推出自书遗嘱的保管业务，主要针对一些不能提供具体财产证明材料的群众，如拆迁后又没有安置到位的房产、因历史原因或其他原因没有办理产权证明、只有土地证没有房产证等情况。
【主持人】：据听众反映，他们在房屋买卖中介处签订二手房合同后，又被带到公证处办理了一份委托卖房的公证。这种情况是否存在。
【鲍芳芳】：委托公证是我处主要的公证事项之一，年办证量达到1500件以上，其中委托卖房公证占比80%左右。委托卖房公证有两种情况，一种是当事人自己确实没有时间办理房屋买卖相关手续，委托亲戚或朋友帮忙的办理；另一种就是有部分中介为了吃差价而办理委托公证，这种情况主要是当事人待出售的房屋价格低于市场行情，而且又急于出售房屋的，部分中介就私下与当事人签订房屋买卖合同但不办理过户手续，而是办理委托卖房公证，等找到下家就直接把该房屋卖了，赚取差价。主持人所说的应该就是第二种情况。
【主持人】：那么我们想问，这办理委托书公证是否存在风险吗？
【鲍芳芳】：我国的房地产权属以“登记生效”为原则，房屋产权归属以登记簿记载为准。私下签订房屋买卖合同但没有到相关部门登记，面上来说，房产还是登记你的名下，归你所有，因此，可能会产生一下几点影响，一是二套房的税收和贷款问题，根据相关政策，二套房的税收和贷款利息相对较高；二是房屋买卖纠纷问题，受托人是受你委托代表你与下家签订房屋买卖合同和办理相关手续，如因房屋买卖发生纠纷，你将会作为直接责任人被扯进他们纠纷之中；三是房屋升值后利益归属问题，房屋的再次买卖往往都有很大的差价，曾经因为这个争议已有多起案件纠纷起诉到人民法院，法院也认为居间方存在着违反税收政策、以假委托真买卖的合理形式掩盖非法目的。
【主持人】：鲍主任，近年来二手房交易也越来越活跃，房屋中介机构如雨后春笋般地冒了出来。目前我国房屋中介行业缺少严格的准入机制和统一的行业规范，整个行业内部也是良莠不齐、鱼龙混杂，吃差价，乱收费的现象普遍存在。那我们如何在二手房买卖中规避这些风险呢？
【鲍芳芳】： 我国的房地产权属以“登记生效”为原则，房屋产权归属以登记簿记载为准。对房产现实占有使用的人，并不一定是房屋的实际产权所有人，全国各地假冒房屋产权人出售房屋，使当事人利益受损的案件也屡见不鲜。一般购房者很难像专业人士那样，一眼识别出房屋所有权证等证件的真伪，房产被查封、冻结、抵押等限制所有权的信息也未必在房屋所有权证上悉数体现。这些因素无一不增加了房产交易过程中的风险和陷阱，让人防不胜防。
现在公证处推出的“二手房交易一站式服务” 主要以公证法律服务为中心，对经过公证的房屋转让合同的买卖双方当事人提供延伸服务。买卖双方对房屋转让的价格、付款方式及期限、交房期限、违约责任等达成一致意见的，只需在公证处签订房屋转让合同，公证处以该合同为立足点，将服务一直延伸到房屋转让后续的各个环节，直至所有相关的房屋产权证件办理到买方名下为止。
二手房买卖过程中，从签订房屋转让合同到最终房屋产权证件办理到买方的名下，实际上要经历诸多环节，在这段时间内，买卖双方可能会因为房价的上升或者下降等诸多因素而反悔。如果买卖双方选择在公证处办理房屋转让合同公证，就不存在先付款还是先过户的问题。双方签订了房屋转让合同后，未经对方同意任何一方均无法变更、终止合同，卖方将房产证等相关证件提存于公证处，买方将房价款提存于公证处。由公证处实施资金监管，并按照双方的约定代为到相关部门办理有关的手续，交易完成后，卖方在公证处领取售房款，买方领取新产权证。此举有效预防了二手房买卖中的交易风险，实现安全交易。
除此以外，如卖方房屋有抵押登记的，可以委托公证处向登记部门办理抵押权登记注销手续；如买方需向银行贷款的，签订《抵押借款合同》后可以委托公证处完成抵押权登记。
公证处以预防纠纷、减少诉讼、保障交易为宗旨打造的“二手房交易一站式服务”，以专业技术审查二手房买卖双方提供的身份证、房产证、委托书等证件的真实性和合法性，在整个交易过程中严格资金监管，有效地预防和减少纠纷的同时代为到各个部门办理相关手续，让买卖双方切身感受到没有房屋中介的介入“二手房”买卖也能省时省事更省心。
【主持人】：刚才鲍主任说的信息量比较大，听众可能一下子不能全部接收，你看下能否归纳一下办理二手房买卖合同公证的好处？
【鲍芳芳】：好的，办理二手房买卖合同公证有四大好处，一是避免假人和假证件而造成的损失；二是保证交易资金安全，完成过户手续前，交易资金交由公证处保管；三是减少因合同约定不明确造成的纠纷，公证员都是通过司法考试并且从事多年法律的专业人士，确保不会因约定不明或不规范造成的买卖纠纷；四是方便快捷，办理完买卖合同后，可以直接委托公证处办理后续交易手续，包括办理银行按揭手续。
【主持人】：据一位爱好摄影的听众反映，丽水市作为全国摄影基地，摄影家和摄影作品非常多，但存在很多摄影作品未经作者同意擅自用于商业广告的情况，不知道公证处有没有办法解决这类问题？
【潘孙华】：这个问题我来回答吧，摄影作品的著作权属从作品完成之日就自动产生，无需经过登记程序，但在网络时代，信息复制和传播的速度非常之快，著作权人对复制和传播媒体的控制有难度。作品一旦经过多个渠道广泛流传，要证明原始作者的身份就有一定困难，因此，主动申请著作权登记是证明自己著作权人身份的好办法。但是经我了解，到版权局进行登记费用高时间久，一份要350元，要35个工作日才能完成，如果通过中介申请登记，根据所需时间费用几百到几千不等，最短时间也要7个工作日。为此，我处现在准备建立一个“知识产权网上登记”的公证服务平台，摄影者经过实名注册申请，可以通过我处网站上传摄影作品，我处将在24小时内确认登记，并给摄影者发放电子证书。下一步如发生归属纠纷，我处还可以出具书面公证书证明摄影作品的归属。当然我们的平台还可以受理文学作品、图纸设计、软件、电影、音乐等的登记，这为丽水开展国家知识产权试点城市工作提供有力的法律保障。
【主持人】：假如看到摄影作品没有经过自己同意就被商家或网站使用，我们有什么办法来固定这些证据？
【潘孙华】：现在是信息高速发展时代，特别是一些网站信息，变化很快，如果没有及时固定证据，证据就很可能被灭失且不可还原，为此，很多当事人就为了固定证据向我们公证处申请办理保全证据公证。
【主持人】能否问下什么是保全证据公证？
【潘孙华】保全证据公证：指诉讼开始前,我们公证处根据当事人的申请,对与申请人的权益有关的、日后可能灭失或难以取得的证据采取一定的措施,先行予以收集、固定并进行保管以保持其真实性和证明力的活动。
【主持人】那有哪些保全证据公证
【潘孙华】证人证言、书证、物证、视听资料、鉴定结论、勘验笔录、财产清点记录、合同中约定的标准样品、市场抽样调查情况等。目前我们办得比较多主要是涉及知识产权类公证，比如影视、音乐、摄影、专利设计、商标和假冒产品等，我们丽水曾发生这样一个案例，外省某上市公司跟本地一个药店的名称相同，但本地药店使用在先，本来没有发生冲突，但是在该外省公司上市时，本地药店在店门口打出广告，热烈祝贺“某某公司上市，股票代买多少”等宣传字样，误导了消费者，并对侵害该上市公司的利益。该公司就委派律师先到公证处申请对该侵权行为进行了保全证据公证，再到法院进行诉讼。
【主持人】就上述案例来说，我自己在门口拍一张照片能否作为证据使用？
【潘孙华】自己拍的照片理论上也是可以作为证据使用，但必须经过鉴定和法庭论证，可能还要提供其他佐证来证明该事实。但是根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条规定：“经过法定程序公证证明的法律行为、法律事实和文书，人民法院应当作为认定事实的根据。但有相反证据足以推翻公证证明的除外。”这条规定直接说明了公证证明作为证据具有可靠的证明力，具有优于其他一般证据的证明效力。
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